Valoración automática o estimativa de inmuebles

Los métodos de valoración automática tienen como objetivo determinar el valor de mercado aproximado de un inmueble. Es importante recalcar que se trata de una estimación del valor y no una valoración exacta.

Cualquier sistema de valoración automática tiene cuatro pilares fundamentales:
• Una base de datos de calidad, suficientemente grande y representativa del mercado en el que opera
• Una metodología de cálculo contrastada
• Tecnología apropiada
• Tener capacidad de medir el error cometido en la estimación.

La base de datos es la materia prima de cualquier valoración automática y, en la medida en la que mis datos sean lo suficientemente fiables y representativos, igualmente de fiable y representativa será mi estimación. En un mercado como el inmobiliario, en continua evolución, esta base de datos deberá estará, además, continuamente actualizada.

Una vez, dispongamos de una materia prima de calidad, disponemos de distintas opciones de cálculo. Las más habituales son:

Método por índices

se trata más bien de un método de actualización de valores, puesto que requiere de una valoración previa del inmueble. Adicionalmente, es imprescindible disponer de un base de datos con un histórico considerable, que nos permita fijar una base del índice sobre la que trabajar posteriormente.

Método por comprables

Quizás el más utilizado por profesionales del sector. Es un método reconocido por la ECO 805/2003 que regula, por ejemplo, las tasaciones para garantía hipotecaria, que comentábamos en otro post. Destacaríamos como ventaja el hecho de que es, posiblemente, el que me ajuste el precio de un inmueble singular dentro de su entorno, en zonas de gran dispersión de oferta, en la que convivan, por ejemplo, inmuebles antiguos con otros de reciente construcción, o, por ejemplo, en zonas de costa, donde la proximidad a primera línea de playa suponen un incremento sustancial en el valor final, difícilmente imputable por otros métodos.

No obstante, también presenta algunas desventajas a tener en cuenta y que nos obligan a utilizarlo siempre desde la prudencia. En primer lugar, el conocimiento y la experiencia del profesional que está realizando la valoración es absolutamente crucial, puesto que debe conocer la zona en la que se ubique el inmueble para poder elegir los testigo correctamente. Dicha elección, es determinante para el resultado final, por lo tanto, una mala selección nos llevará a un valor erróneo. Otro de los inconvenientes, radica en el hecho de que la coyuntura del mercado puede llevarnos a no disponer de testigos válidos, en un momento dado. Por ejemplo, en época de la burbuja inmobiliaria, el uso de esta metodología propició una subida desmedida de precios que, finalmente, se vio que no era real. Una situación opuesta, en la que se produjera un parón del mercado, nos podría dejar testigos disponibles pero posiblemente no válidos. Si recordamos la definición de “valor de mercado de un inmueble” veremos que es el precio que un individuo/entidad/etc. está dispuesto a pagar de forma libre y voluntaria. Si esos testigos que están ofertados no se venden, es porque nadie está en disposición de pagar ese precio por ellos, ¿cuál es su valor? y, por consiguiente, si los utilizo como testigo en mi valoración el precio que obtenga ¿es real?.

Métodos basados en métodos estadísticos de estimación

Existen muchas posibilidades a la hora de decidir que método utilizar, especialmente ahora que la tecnología ha permitido desarrollar modelos capaces de procesar gran cantidad de datos y variables. Todos hemos oído hablar de términos como machine learning.

Independientemente del modelo elegido, la principal ventaja que aporta es que nos va a permitir aislar factores como los comentados en el método por comparables, en cuanto a situación excepcionales que afecten al mercado inmobiliario y, casi tan importante, es el hecho de que va detectar y corregir posibles fluctuaciones en algún ámbito de nuestro mercado.

Un método estadístico nos permite además tener en cuenta factores importante en el cálculo que son difícilmente detectados y utilizados con otros, como la demanda, la evolución del precio de un activo a lo largo de su ciclo de vida o, como mencionaba antes, fluctuaciones de precio generales o parciales de alguna tipología o zona en concreto.

Para que una estimación tenga validez es imprescindible que sepamos qué nivel de precisión aporta o, dicho de otra forma, qué error podemos estar cometiendo con dicha estimación.

Este parámetro de control puede venir en forma de porcentaje de precisión, intervalo de confianza o nivel de error cometido. Dependerá del método de cálculo utilizado y del criterio del técnico que lo realice

Actualmente, es fundamental contar con medios tecnológicos avanzados, que nos permitan realizar una explotación óptima de nuestra base de datos.

La tecnología gys, o de posicionamiento geográfico juega un papel fundamental, así como disponer un sistema de explotación de base de datos ágil que dote a nuestro modelo de la rapidez y precisión eficiente.