Los estudios de mercado inmobiliario tienen funciones de gran relevancia, entre las que incluimos el cálculo del valor de mercado de un inmueble.

Para llegar a plantear una oferta comercial (de compra o venta) para un inmueble en concreto, en la que estén bien ponderados los conceptos de competitividad y rentabilidad, antes hay que obtener la información adecuada y aprovecharla correctamente.

En concreto el valor de mercado es la cantidad que se estima apropiada para una operación comercial relacionada con un inmueble en concreto.

¿Qué factores influyen en el valor de mercado?

En la valoración de inmuebles influyen muchos factores, incluyendo entre ellos los personales de los propietarios o compradores interesados.

Un vendedor puede tener urgencia por cerrar la operación comercial o puede incrementar el valor de venta por motivos sentimentales hacia esa vivienda. Al contrario sucede de forma similar. Son variables inevitables en la negociación final, pero no están supeditados al mercado.

El valor de mercado de un inmueble está condicionado por otros aspectos que, de todas formas, deben ponderarse de manera conjunta, para calcular una estimación apropiada:

Ubicación del inmueble

La ubicación de una vivienda es uno de los factores más importantes para calcular el valor de mercado. Hay que analizar la cercanía a servicios, las infraestructuras contiguas, el acceso a transporte público, así como las zonas comerciales existentes.

La propia zona condiciona el valor de mercado, en relación a la cotización que están recibiendo otras viviendas similares cercanas.

A todo ello hay que sumar el estado de la oferta y demanda en la ubicación donde se encuentra el inmueble, porque tendrá que adaptarse lo mejor posible a esa situación comercial.

Características constructivas

La antigüedad de una vivienda inevitablemente va a condicionar el valor de mercado que tiene, ya que cuanto más tiempo ha pasado desde su construcción, más probable es la necesidad de hacer reparaciones.

Por otro lado, los materiales elegidos en la construcción de la vivienda también pueden condicionar su valor, pues si son de alta calidad aumentarán su atractivo.

Características de la propiedad

Todos los elementos propios del inmueble entran en juego para la valoración final:

• Superficie total de la vivienda.
• Número de habitaciones.
• Espacios al aire libre.
• Distribución.
• Orientación.
• Vistas.
• Luminosidad.
• Privacidad.
• Garaje y/o trastero.
• Piscina y zonas comunes.
• Eficiencia energética.
• Otros aspectos adicionales.

¿Cómo calcular el valor de mercado de un inmueble?

Para calcular el valor de mercado de un inmueble se cogen todos estos datos de forma individual y, además, se busca la información de ofertas de inmuebles con características similares. Estas viviendas reciben el nombre de “inmuebles testigo”.

Mediante un método comparativo, se establece la posición en la que se encuentra el inmueble que vamos a ofertar con respecto a todos los demás, lo que permite obtener un valor de mercado con mayor precisión.

El Big Data inmobiliario está orientado, entre otros cometidos, a obtener esta información y aprovecharla de forma práctica a la hora de establecer ofertas inmobiliarias con un valor de mercado competitivo.

¿Cuál es la diferencia entre valor de mercado y valor catastral?

En la práctica valor de mercado y valor catastral corresponden a dos formas distintas de valoración de inmuebles.

El valor catastral se basa en criterios administrativos y fiscales, mientras que el valor de mercado se basa en factores relacionados con la oferta disponible y la rentabilidad potencial que se puede obtener.

Que el valor catastral sea inferior al valor de mercado reduce los cargos impositivos sobre el activo.

¿Por qué es necesario saber el valor de mercado de una vivienda?

Ajustar el valor de mercado nos permite buscar los siguientes objetivos:

• Establecer un precio competitivo respecto a la oferta existente de otros inmuebles.
• Conocer el rango de rentabilidad real que podemos obtener por la operación comercial.

Identificar cuándo un inmueble está disponible a un precio apropiado. De lo contrario, podemos saber si estamos ante una oferta sobrevalorada respecto a lo que ofrece o si es una oportunidad económicamente más atractiva que la de otros inmuebles.