El valor de referencia consiste en una estimación objetiva del valor de mercado que tiene un inmueble, según establece la Dirección General del Catastro en base a precios reales de compraventa.

Este valor se establece anualmente y no depende de acuerdos privados entre comprador y vendedor, sino de datos públicos comunicados por los notarios.

Además, es muy importante, ya que se utiliza como base mínima para calcular algunos impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cómo saber el valor de referencia de un inmueble

Si aprovechas nuestra plataforma de Big Data inmobiliario para estrategias de captación de inmuebles, obviamente el valor de mercado que tienen es un factor clave para saber cuáles encajan mejor con tu búsqueda.

El valor de referencia se basa en él, aunque funciona algo diferente. Es establecido anualmente por la Dirección General del Catastro y puedes consultarlo de forma gratuita en su sede electrónica. Solo tienes que indicar el número de referencia catastral del inmueble.

Otra forma de cómo saber el valor de referencia de un inmueble es solicitando un certificado catastral o desde la sede electrónica de la Agencia Tributaria, en procedimientos que impliquen transmisión de bienes (compraventa, herencia, etc.).

Saber el valor de referencia de un inmueble es aconsejable, porque te puede servir para conocer los impuestos que pagarás, ya que estarán basados en él y no en el precio real de compraventa.

Cómo calcular el valor de referencia de un inmueble

Si te planteas cómo calcular el valor de referencia de un inmueble, lo cierto es que se determina en base a precios reales de compraventa comunicados por notarios, ajustados mediante coeficientes que tienen en cuenta características como la localización, antigüedad o calidad constructiva del inmueble.

Es decir, no se trata de una simple media, sino de un completo análisis basado en datos reales como los extraídos de estudios de mercado inmobiliario, solo que centrados en el valor de comercialización.

Hoy en día se aplica este sistema porque con él se intenta acercarse lo máximo posible al valor de mercado, aunque en la práctica no llegue a serlo. De hecho, si crees que no se ajusta a la realidad, puedes impugnarlo siguiendo los cauces establecidos.

¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?

El valor de referencia de un inmueble puede confundirse a veces con el valor catastral, pero en realidad son dos conceptos diferentes:

• Valor catastral: estimación que combina el valor del suelo y el valor de la construcción, que sirve como base para calcular impuestos como el IBI. Se revisa periódicamente, pero no suele reflejar el valor de mercado.
• Valor de referencia: estimación anual del valor de mercado, que se usa como base imponible mínima en el ITP o el ISD. Refleja con más exactitud la valoración de inmuebles que se comercializan.

¿A qué impuestos afecta el valor de referencia catastral?

Los dos impuestos que más se ven condicionados por el valor de referencia de un inmueble son los siguientes:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): aplicado a la compraventa de viviendas de segunda mano.
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): aplicado cuando una propiedad se hereda o dona.

Ten en cuenta que si el valor declarado en la escritura es inferior al valor de referencia, Hacienda puede reclamar la diferencia tributaria en base a este último. Es decir, aunque pagues menos por la vivienda, se considerará que el valor mínimo a efectos fiscales es el que indica el Catastro.

Por este motivo es fundamental comprobar el valor de referencia antes de cerrar una operación. De lo contrario, podría tenerse que afrontar pagos adicionales inesperados.

¿Cómo optimizar el valor de referencia?

El valor de referencia es una estimación objetiva, pero te puede servir para muchas acciones o incluso se puede solicitar una modificación. Estas son las opciones que permite:

• Hacer consulta previa: para ajustar el precio de compraventa y evitar discrepancias fiscales.
• Alegar si hay errores: si detectas que el valor de referencia no refleja las condiciones reales del inmueble, puedes presentar alegaciones ante la Dirección General del Catastro.
• Valorar con peritos: si inicias una reclamación, contar con una tasación independiente puede ayudarte a demostrar que el valor de referencia es excesivo.