Desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, una de las herramientas que más interés y dudas ha generado es el nuevo índice de referencia del alquiler (IRAV). Este valor afecta a los contratos, a la fijación de precios y, en general, al mercado inmobiliario. Por tanto, propietarios, inquilinos y profesionales del sector se preguntan qué es, cómo se calcula y qué implicaciones tiene. Todo ello lo analizamos en detalle a continuación:
¿Qué es el IRAV y para qué sirve?
Empecemos por entender qué es el IRAV, también conocido como índice de referencia de arrendamientos de vivienda.
Se trata de un instrumento creado por el Gobierno dentro del sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, para regular los precios en zonas declaradas como tensionadas. Es decir, aquellas donde el coste del arrendamiento ha subido mucho en relación a los ingresos medios de los residentes.
Fue creado en relación a la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) y es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados tras el 25 de mayo de 2023.
Este índice es un valor porcentual único (por ejemplo, 2,28 % para 2025), que se aplica como límite de subida anual. Por tanto, puede ser clave para cualquier estrategia de valoración de inmuebles.
La finalidad del IRAV es lograr un equilibrio entre la rentabilidad para el propietario y la asequibilidad para el inquilino.
¿Cómo calcular el precio del alquiler con la nueva ley?
Para calcular el precio del alquiler según la nueva ley, se deben aprovechar dos instrumentos, el IRAV y el SERPAVI (Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda).
El IRAV no es fijo, lo publica mensualmente el INE y su objetivo es aportar estabilidad y transparencia.
El SERPAVI es una base de datos pública y una herramienta online que ofrece un rango de precios de referencia orientativos para nuevos contratos en cualquier zona.
Respecto a ese precio de referencia, el IRAV aplica un porcentaje que, en las zonas tensionadas, se convierte en un límite máximo para los nuevos contratos de grandes tenedores (propietarios con más de 10 inmuebles).
Para el resto de arrendadores, no es obligatorio pero sí recomendable, ya que firmar un contrato con un precio muy por encima del índice puede traer consecuencias legales si se considera abusivo. Por eso siempre es recomendable aprovechar estudios de mercado inmobiliario, que faciliten un análisis más preciso de los precios actuales.
Cabe destacar que este índice no sustituye al acuerdo entre partes, pero sí actúa como un marco de referencia regulado que otorga mayor transparencia al proceso.
Aplicación del IRAV en contratos de alquiler
La aplicación del IRAV depende del tipo de propietario y de la localización del inmueble (porque se aplica en zonas tensionadas):
- Grandes tenedores: están obligados a fijar el precio dentro del rango establecido por el IRAV.
- Pequeños propietarios: pueden negociar libremente, aunque se sugiere ajustarse al índice como buena práctica.
En cuanto a renovaciones o prórrogas de contratos existentes, la ley permite actualizaciones limitadas según el IPC o índices pactados, sin necesidad de adaptarse al IRAV, salvo que se firmen nuevas condiciones que impliquen un cambio sustancial.
El objetivo de esta aplicación progresiva es evitar desequilibrios bruscos en el mercado y proteger tanto a propietarios como a inquilinos frente a subidas desproporcionadas.
Impacto del IRAV en el mercado inmobiliario
El impacto del índice de referencia del alquiler ha sido muy relevante desde su implementación.
Por un lado, ha generado mayor seguridad jurídica para los arrendatarios, que ahora cuentan con una herramienta oficial para valorar si el precio que les piden es razonable. Por otro lado, ha obligado a muchos propietarios a revisar sus expectativas de rentabilidad, especialmente en zonas donde antes los precios estaban muy inflados.
Las agencias inmobiliarias también han tenido que adaptarse a esta evolución y aprovechan el IRAV para mejorar sus estrategias de captación de inmuebles, como las que puedes implementar con nuestra plataforma de Big Data inmobiliario.
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Redactado por Diego González
Fundador y CEO de Datavenues
Diego González es el CoFundador y Director Ejecutivo (CEO) de DataVenues, una herramienta especializada en soluciones tecnológicas para el sector inmobiliario. Su enfoque está en la transformación digital del sector, ofreciendo herramientas innovadoras que facilitan la digitalización y el análisis de datos para la industria inmobiliaria. Bajo su liderazgo, Datavenues se ha consolidado como una referencia en el ámbito proptech, destacando en el desarrollo de soluciones avanzadas para mejorar la eficiencia del mercado.
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