El mercado inmobiliario ofrece muchas variables. La dinámica normal pasa por la búsqueda y captación de inmuebles para potenciar su compraventa. Pero a veces no se adquiere una vivienda, sino que se hereda.

Cuando se recibe una vivienda en herencia surgen bastantes dudas. También relacionadas con el valor que tiene ese inmueble. En concreto muchos herederos se preguntan qué valor poner a la vivienda en una herencia.

Es una decisión importante, ya que no solo afecta a los impuestos que deberás pagar, sino también al reparto justo entre herederos e incluso al futuro valor de venta.

¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble en una herencia?

Desde enero de 2022, la Agencia Tributaria aplica un nuevo criterio conocido como “valor de referencia para las herencias”.

Este valor se calcula por el Catastro, se basa en los precios de compraventa de inmuebles similares en la misma zona y se actualiza de forma periódica. Lo puedes consultar fácilmente en la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo la referencia catastral del inmueble.

Es algo similar a lo que puedes hacer con nuestra plataforma de Big Data inmobiliario si haces estudios de mercado inmobiliario. Consultas la zona para identificar tanto el valor de un inmueble como su posible proyección.

Sin embargo, el valor de referencia para las herencias no equivale al valor de mercado ni se utiliza como base para una futura comercialización. Sirve para que Hacienda lo use para calcular el Impuesto de Sucesiones.

Si se quiere declarar un valor inferior al de referencia, debe justificarse con una tasación independiente. Por tanto, muchos herederos prefieren elegir el valor de referencia como mínimo para evitar sanciones o requerimientos adicionales.

Valor catastral o de mercado. ¿Cuál tener en cuenta en un reparto de herencia?

Como se puede comprobar, hay dos valores diferentes cuando se trata de una vivienda heredada, el de referencia y el de mercado.

Cuando hay varios herederos, una de las mayores consultas relacionada con estos conceptos es si hacer el reparto de la herencia por valor catastral o de mercado.

El valor catastral es el que aparece en el recibo del IBI y suele estar muy por debajo del valor real del inmueble. Por ello, aunque puede servir de referencia inicial, no es el más adecuado para establecer un reparto justo.

Por otro lado, el valor de mercado refleja el precio al que realmente se podría vender la vivienda en ese momento. Es el que se aprovecha con la valoración de inmuebles de nuestra plataforma.

El valor de mercado se determina a través de una tasación profesional o una valoración inmobiliaria, que tiene en cuenta factores como el estado del inmueble, su ubicación, la oferta y demanda de la zona y los precios de viviendas similares.

En herencias en las que hay varios beneficiarios, lo más recomendable es acordar un valor basado en una tasación objetiva. Esto permite repartir los bienes con mayor equidad y evita malentendidos.

¿Qué ocurre cuando hay desacuerdo en la valoración de un inmueble heredado?

A la hora de plantearse cómo saber el valor de adquisición de un inmueble heredado, se tienen en cuenta aspectos como la escritura de compraventa original, los impuestos pagados en su día o incluso se puede consultar con un asesor fiscal.

Este dato es útil tanto para vender el inmueble más adelante como para un reparto justo entre los herederos, pero no siempre es fácil alcanzar un acuerdo.

Cuando hay posturas enfrentadas, una solución práctica es encargar una tasación pericial independiente, aceptada por todas las partes. También se puede recurrir a un notario o mediador para facilitar un consenso. En última instancia, si no hay entendimiento, cualquier heredero puede solicitar la división judicial de la herencia y será un juez quien determine el valor a través de una tasación oficial.