Bases de datos
DatAvenues es una herramienta que cuenta con la base de datos de ADEVINTA SPAIN con casi dos millones de inmuebles repartidos por todo el territorio nacional y actualizados diariamente.
Adicionalmente incorpora otras bases de datos de gran valor a la hora de realizar un análisis del mercado. Entre otros, dispone de fuentes de datos públicas de carácter socio demográfico y económico y la base de datos de Catastro de forma nativa, lo que permite disponer del parque inmobiliario de cualquier zona, la identificación de un inmueble de forma unívoca, así como contrastar su superficie o uso en tiempo real.
Modelo Datavenues
Los valores arrojados son fruto de un modelo estadístico contrastado, que ajusta tanto el Precio de Oferta, el Precio Unitario y el Valor Datavenues (o estimación de Precio compra).
Dicho modelo se ha realizado, bajo un exhaustivo trabajo de análisis y depuración de datos, que permite contar con el rigor estadístico necesario. Se realiza un filtrado de datos atípicos y valores ausentes en las variables utilizadas en el modelo, para descartar posibles distorsiones en la estimación obtenida. En todos los casos, se fija un mínimo de 30 testigos y una fiabilidad en la estimación estadísticamente representativa. Si no se cumplen estas dos últimas premisas, la estimación obtenida se etiqueta como “No hay muestra suficiente en la zona” o “Estimación estadísticamente no representativa”.
El proceso de cálculo comienza con la ubicación del punto de interés, a partir del cual se traza un radio de selección de la muestra. Sobre la misma, se aplican los filtros antes mencionados de valores atípicos (de forma dinámica) y se ajusta el modelo. Una vez realizado esto, se valora el grado de fiabilidad de la estimación y se determina la calidad del resultado.
En zonas de poca actividad inmobiliaria, como es el caso de pequeños municipios de algunas provincias, se aplica el criterio de homogeneidad, pudiendo ampliar el radio de selección en busca de testigos que cumplan las características del inmueble seleccionado y que, por similitud entre poblaciones, siguen un comportamiento similar en el mercado.
No obstante, el informe analiza de forma pormenorizada cada zona para determinar la agrupación de los inmuebles por características tales como: superficie, número de habitaciones y baños, antigüedad y rangos de precios.
La actualización periódica de la base de datos, permite testar el modelo de forma constante para conseguir siempre la estimación más ajustada. De forma adicional, permite detectar comportamientos anómalos en el mercado o la incorporación de variables que hagan posible obtener otros datos del interés para el Sector.
Método por comprables
Al igual que en el modelo Datavenues, en primer paso es realizar un análisis y depuración de los datos, eliminando atípicos que puedan distorsionar el resultado arrojado, y la geolocalización del inmueble de interés (realizado de forma automática por Datavenues).
El método se fundamenta en localizar fincas lo más similares posibles a la valorada, lo más próximas y de características parecidas. Según la normativa del Banco de España, se deben utilizar un mínimo de seis testigos comparables para que la fiabilidad de los resultados alcancen unos buenos niveles, aunque en modelos de cálculo automático es recomendable aumentar ese número todo lo que se pueda.
Puesto que en Datavenues será el usuario quién seleccione dichos comparables, debe tener en cuenta aspectos como:
- Realizar una selección de testigos lo más homogénea posible en función de todas las características conocidas del inmueble de interés: dormitorios, baños, ascensor, garaje, etc.
- Tener en cuenta aspectos como la antigüedad de anuncio y, fundamental, la demanda que acapara cada testigo. Una ausencia de demanda puede implicar un precio inapropiado del mismo.
Una vez fijada la muestra de comparables, se obtiene un valor unitario (euros / m2) que será el que se multiplicará por la superficie de la finca a valorar. Es recomendable que la superficie empleada sea la superficie útil y, sólo en caso de que se conozca la proporción de zonas comunes computables, se añadirá dicha proporción a la superficie útil mencionada.
ADVERTENCIAS
Tal y como se ha descrito, los valores arrojados son fruto de un estimación por medio de un modelo estadístico (o método por comparables) y debe tratarse como tal. En ningún caso puede considerarse una tasación de un inmueble, realizada por un técnico que visita y valora cada inmueble de forma individualizada, contrastando calidades, estado de conservación, posibles reformas y otras singularidades que no siempre se pueden tener en cuenta es una estimación estadística.
En la medida que los inmuebles cuenten con características singulares o se ubiquen en zonas con un comportamiento anómalo dentro su entorno, la desviación en la estimación obtenida puede aumentar.
ADEVINTA SPAIN y PIXIE PIXEL declinan cualquier responsabilidad fruto del uso indebido de los valores arrojados por la herramienta.