La exención por reinversión en vivienda habitual representa un concepto importante en el ámbito fiscal, pero también para el mercado inmobiliario.

Te detallamos todo lo que debes saber acerca de él y cómo puedes aprovecharlo para cualquier operación de compraventa.

¿Qué se considera la reinversión en vivienda habitual?

La reinversión en vivienda habitual consiste en el aprovechamiento del beneficio obtenido por la venta de un inmueble en la vivienda que se considera primera residencia.

Este concepto es importante en realidad por la existencia de la “exención por reinversión en vivienda habitual”, que consiste en la posibilidad de no tributar en la Declaración de la Renta la ganancia patrimonial obtenida por esta operación. Es decir, que no tendrías que pagar los impuestos que normalmente se asocian a ello.

Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual

Como es lógico, la exención por reinversión en vivienda habitual es algo muy atractivo a nivel económico, ya que puede representar un ahorro importante en la Declaración.

Ahora bien, es importante tener claro qué se considera reinversión en vivienda habitual, es decir, qué requisitos hay que cumplir para que nuestra operación se vea incluida bajo este concepto:

• Se debe invertir la totalidad o parte de la cantidad neta obtenida en la rehabilitación de la nueva vivienda habitual.
• Deben cumplirse los plazos estipulados para realizar esta inversión.
• Tanto la vivienda que se transmite como la que se adquiere deben cumplir los requisitos propios para ser consideradas viviendas habituales.
• La nueva vivienda que se ha adquirido debe ser habitada de forma efectiva y permanente en un plazo máximo de 1 año, desde que se adquiere o desde la finalización de las obras.

Plazos para la reinversión en la vivienda habitual

Uno de los requisitos para aprovechar la exención por reinversión de vivienda habitual es respetar los plazos para hacer la inversión económica. Son los siguientes:

• Dos años desde la fecha de la venta de la vivienda antigua hasta la compra o construcción de la nueva.
• La reinversión permite hacerse tanto antes como después de la venta.

¿Cómo afecta al sector inmobiliario?

A nivel general, la reinversión en vivienda habitual aporta aspectos favorables al sector inmobiliario. Esto se debe a los siguientes motivos:

• La posibilidad de aprovechar la exención fiscal incentiva a reinvertir las ganancias en nuevos inmuebles, lo que estimula el mercado.
• Aunque se favorece el sector de vivienda de segunda mano, también se impulsa la venta de viviendas de obra nueva gracias al aporte que supone esta reinversión al presupuesto que tienen los compradores.
• En cualquier ámbito, representa un estímulo de la demanda de inmuebles, lo que siempre es algo muy positivo para el sector.
• También favorece la inversión inmobiliaria, pues la valoración de inmuebles a largo plazo se ve reforzada gracias a que los propietarios invierten en mejorar sus viviendas y, por tanto, favorecen su revalorización.

Los estudios de mercado inmobiliario son importantes para detectar tendencias del sector y en los últimos años la exención por reinversión en vivienda habitual se ha convertido en un factor clave que estimula las operaciones inmobiliarias.

Para conocer estas tendencias, así como para identificar las zonas donde se está aprovechando más esta reinversión, nuestra plataforma de Big Data inmobiliario ayuda a los profesionales a obtener esta información, poder hacer un análisis predictivo del sector y aumentar la cartera de inmuebles con activos de gran valor, sobre todo para aquellos compradores potenciales interesados en reinvertir sus ganancias.

Ejemplos de reinversión en la vivienda habitual

A continuación vemos dos ejemplos de cómo aplicar la reinversión en vivienda habitual, con el total de la ganancia obtenida o solo una parte:

Reinversión total en la vivienda habitual

En este supuesto, un propietario adquiere en 2005 una vivienda por 120.000 euros (90.000 financiados con hipoteca más 15.000 euros en impuestos y gastos adicionales).

En 2024 este propietario vende la vivienda por 300.000 euros, aunque debe todavía 20.000 euros por el préstamo hipotecario y 3.000 de plusvalía.

Esta operación le permite obtener un neto de 277.000 euros y un beneficio de 142.000.

Para que los 142.000 euros queden exentos en su totalidad, el propietario tiene que reinvertir 277.000 euros en su nueva vivienda habitual.

Reinversión parcial en la vivienda habitual

En este ejemplo, una propietaria compra un inmueble en 2010 por 150.000 euros (110.000 son de la hipoteca y los gastos suman 20.000).

En 2024 vende esta vivienda por 400.000 euros, pero aún debe 30.000 de hipoteca y tiene 4.000 de plusvalía.

En esta operación el neto obtenido es de 366.000 euros y el beneficio, de 196.000.

Si la propietaria solo reinvierte 200.000 euros en su nueva vivienda habitual, la ganancia exenta se obtiene de la siguiente forma:

196.000 x (200.000 / 366.000) = 107.104

Por tanto, la propietaria tendrá una exención por reinversión parcial en vivienda habitual para esos 107.104 euros, pero tendrá que asumir impuestos del resto del importe.

Fuentes de información

https://tarinas.com/exencion-reinversion-vivienda-actual/

https://blog.caixabank.es/blogcaixabank/exencion-reinversion-vivienda/

Redactado por Miguel Ángel Curto

Responsable Venta Especialista en Adevinta Real State

Miguel Ángel Curto Crespo es un experimentado profesional con más de 20 años de trayectoria en el sector inmobiliario y comercial. Actualmente, ocupa el puesto de Responsable Venta Especialista en Adevinta Spain, donde lidera la creación y el desarrollo de un departamento especializado a nivel nacional para la comercialización de productos relacionados con Data. Miguel Ángel tiene una sólida formación en marketing y ventas, y se caracteriza por su capacidad para gestionar proyectos de gran escala, liderar equipos, y optimizar procesos comerciales.