Tasación, valoración, cuál es la diferencia

Estos dos términos, a priori, significan lo mismo. No obstante, el uso ha hecho que adquieran matices distintos, especialmente en el mercado inmobiliario.

Actualmente, cuando hablamos de tasación nos referiremos a una tasación oficial y cuando lo hagamos de valoración, estaremos hablando de una valoración automática o estimativa.

Una Tasación o valoración de un inmueble es el estudio que se realiza de cara a determinar su valor de mercado. A su vez, este “valor de mercado” está definido como el precio que alguien está dispuesto a pagar de forma libre y voluntaria por el mismo.

Normalmente, cuando el término tasación va acompañado del apelativo “oficial” porque nos referimos al informe que realizada un técnico (arquitecto o aparejador), de forma presencial y cuya versión más conocida por todos es la tasación oficial para garantía hipotecaria.

Sin duda, una tasación oficial es el método más exacto para llegar a dicho valor. Estamos hablando de un profesional cualificado, que visita el inmueble, realiza mediciones minuciosas, y que tendrá en cuenta de forma pormenorizadas todas las características, en cuanto a calidades, estado de conservación, orientación y demás singularidades propias del bien que esté valorando. Además de hacerlo de acuerdo a normativas oficiales, en este la ECO 805/2003 del Banco de España que regulan cómo y quién debe hacerlo, concretamente, un arquitecto o aparejador. Por eso, es el único método válido para una tasación cuya finalidad sea la garantía hipotecaria.

Si bien, como hemos dicho, es el método más exacto, también es el más costoso y limitado en el tiempo, por lo que es necesario recurrir a alternativas que nos permitan disponer de esos valores de forma más ágil y asequible. Por este motivo aparecen los métodos de valoración automática, que consisten en el uso de métodos alternativos para “estimar” el valor final. Esta estimación es lo que, habitualmente, llamamos valoración y guarda claras diferencias con la tasación oficial.

En primer lugar se trata de un valor aproximado basado en información de mercado y, aunque es cierto que vamos a poder incluir características propias del inmueble, nunca podremos llegar al nivel de detalle que en una tasación.

En segundo lugar, cualquier estimación debe ir acompañada de un párametro de control que nos diga que nivel de “exactitud” tiene. Bien mediante un porcentaje de precisión, un intervalo de confianza o una medida del error cometido.

Ninguna valoración estimativa o automático tiene validez oficial y se debe tratar como una valor orientativo, siendo conscientes de cuál es la naturaleza de la misma.

A la hora de realizar una valoración automática se pueden utilizar diferentes métodos: valoración por índices, método de comprables o modelos estadísticos, por ejemplo. Pero esto lo abordaremos otro post…