El mercado inmobiliario se encuentra en una evolución constante, que también implica la inclusión de nuevas tecnologías a todos los niveles. En cuanto a su análisis y estudio, el Big Data inmobiliario ha demostrado las grandes ventajas que ofrece, sobre todo a agencias interesadas en la búsqueda de nuevos activos y su comercialización.

Pero en lo referente a inversión, la mayor innovación viene de la mano del mundo de los tokens, que también ha entrado de lleno en este sector, hasta el punto de que son cada vez más usuales las operaciones de tokenización de inmuebles.

¿Qué es tokenizar un inmueble?

Sin conocer bien el universo de tokens y blockchain puede ser complejo profundizar en el concepto de tokenizar inmuebles. Por tanto, debemos partir primero de la explicación sobre qué es un token: se trata de la representación digital de un bien sobre el que se puede invertir.

Por tanto, si trasladamos esta definición a qué es tokenizar un inmueble, estamos hablando de la representación digital de un activo inmobiliario en una cadena de bloques o blockchain, sobre la que se puede invertir a través de tokens (como, por ejemplo, bitcoins).

¿Cómo funciona la tokenización de inmuebles?

La tokenización de inmuebles no implica una representación digital del activo físico en sí, sino de los derechos de explotación y las plusvalías, es decir, de las operaciones comerciales vinculadas a él y su posible rentabilidad.

Por tanto, no es que el inmueble se divida en varias fracciones digitales y que cada inversor tenga su parte proporcional del mismo. Lo que se digitaliza en realidad son los rendimientos que genera esa vivienda, parcela o propiedad.

Un ejemplo práctico hace más sencillo comprender cómo tokenizar un inmueble:

Hay una vivienda a la venta con un valor asociado por encima de los 99.000 euros. La plataforma responsable de la tokenización de inmuebles emite 994 tokens (que sería el equivalente a las participaciones en una inversión). Como mínimo se requiere 1 token de inversión y cada uno vale 100 euros.

Tokenizar inmuebles en España: ventajas y desventajas

Con el ejemplo práctico es posible entender mejor el beneficio potencial de tokenizar inmuebles y es que democratiza la inversión.

A la hora de invertir en este mercado la principal barrera inicial es la económica, ya que suele precisar una gran cantidad de dinero. Sin embargo, mediante los tokens, es mucho más asequible para todo el mundo invertir en inmuebles, para buscar rentabilidad de la operación comercial vinculada.

Por descontado, hay más motivos para hacerlo, estas son las principales ventajas de tokenizar inmuebles en España:

• Accesibilidad: por la facilidad que ofrece de invertir con una cantidad mínima.
• Liquidez: ya que los tokens son negociados en un mercado secundario, más fácil y rápido de gestionar a la hora de obtener liquidez del activo.
• Reducción de costes: en relación a la transacción, pues la base de la tokenización es prescindir de intermediarios.
• Transparencia: tokenizar inmuebles se realiza bajo la filosofía de transparencia de este sector, lo que aumenta la confianza del inversor.
• Seguridad: la tecnología blockchain garantiza total seguridad y confidencialidad de los inversores.
• Diversificación: para aquellos inversores que quieran expandir su cartera y reducir riesgos o buscar nuevos mercados.
• Sector consolidado: en España la tokenización de inmuebles cobra fuerza desde los últimos años y la legislación vigente ampara y regula este tipo de operaciones, aunque es previsible una mayor evolución de la ley en este sentido.

Como desventajas, sí es preciso destacar el riesgo asociado a este tipo de inversiones, ya que existe la posibilidad de que el bien inmueble no se alquile, que haya impagos o incluso que tarde demasiado en comercializarse la venta y se haga por un valor inferior al esperado.

¿Cómo tokenizar un inmueble?

El proceso de cómo tokenizar un inmueble está bastante establecido. Por lo general, estos son los pasos que deben desarrollarse:

1. Hacer una valoración de inmuebles que se van a tokenizar, para lo que resulta imprescindible abordar estudios de mercado inmobiliario en general y analizar costes de mantenimiento, gastos asociados y posible revalorización del inmueble que interesa.
2. Estructurar el token, mediante una plataforma de blockchain elegida para su emisión y estableciendo términos del contrato inteligente, como los derechos y obligaciones de los inversores.
3. Validar el whitepaper a través de una ESI (Empresa de Servicios de Inversión) en función de la normativa de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).
4. Emitir el token desde la plataforma blockchain elegida.
5. Administrar el token y ofrecer actualizaciones a los inversores sobre su evolución.

No existe un baremo estándar sobre qué rentabilidad es la mejor, pero por lo general se considera un buen porcentaje el que se encuentra entre el 4% y el 7%.

Conclusión

La tokenización de inmuebles en España es una opción más de inversión que está cada vez más asentada y con numerosas ventajas, entre las que destaca la accesibilidad a cualquier inversor.

Hay que recordar que lo que se tokeniza o fracciona digitalmente en realidad es la explotación y posible rentabilidad del inmueble, no la propiedad física en sí misma y que, como cualquier inversión, tiene riesgos inherentes que deben asumirse, lo que hace aconsejable contar con profesionales especializados que puedan asesorar sobre dónde resulta más interesante invertir.