Con nuestra plataforma de Big Data inmobiliario puedes aprovechar la herramienta de valoración de inmuebles para asociar el mejor precio de compraventa a cualquier tipo de vivienda.

También te permite valorar terrenos, aprovechando el método por comparables. Por tanto, para parcelas y superficies sobre las que se quiere construir o invertir con diferentes objetivos, es importante tener toda la información posible para una óptima valoración.

Entre ellos, uno de los factores clave que debes analizar es la edificabilidad de una parcela. Este concepto no solo determina sobre cuántos metros cuadrados se puede construir, sino que también condiciona el tipo de proyecto que es posible desarrollar y, por tanto, el valor final de tu inversión.

¿Qué es coeficiente de edificabilidad de una parcela?

El coeficiente de edificabilidad de una parcela es un valor numérico que indica la cantidad máxima de metros cuadrados construibles sobre un terreno en relación con su superficie total.

Por ejemplo, si aprovechas la herramienta de estudios de mercado inmobiliario e identificas una parcela de 500 m² que parece interesante, también debes consultar el coeficiente de edificabilidad. Si en este supuesto caso fuera de 0,6, esto significaría que ese terreno ofrece para construir un máximo de 300 m² (500 × 0,6) de superficie.

A nivel normativo, este coeficiente está regulado por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o normativa urbanística de cada municipio, y puede variar según la ubicación, la clasificación del suelo y el uso permitido (residencial, industrial, comercial, etc.). Además, también puede verse afectado por elementos como retranqueos, alturas máximas o limitaciones estéticas en áreas protegidas.

¿Por qué es importante la edificabilidad para invertir en una parcela?

En la captación de inmuebles la superficie útil es un valor muy interesante, porque nos indica qué espacio vamos a poder aprovechar de verdad.

Cuando compras un terreno, un valor equivalente es el de edificabilidad, ya que no vamos a poder edificar libremente en todo el espacio.

Si no se conoce la edificabilidad, se corre el riesgo de adquirir un terreno más caro pensando que se puede construir más de lo que en realidad está permitido. Esto al final supone una reducción de la rentabilidad de la inversión.

Por tanto, el valor de edificabilidad es muy importante e influye directamente en los siguientes aspectos:

• El valor del suelo: a mayor edificabilidad, mayor potencial de construcción y, generalmente, más valor de mercado.
  
• La viabilidad del proyecto: un coeficiente bajo podría limitar el número de viviendas o la superficie útil de un edificio o casa.
  
• La financiación bancaria: las entidades financieras valoran la edificabilidad como un indicador clave para aprobar créditos de construcción.
  
• La adaptación legal: respetar la edificabilidad es obligatorio para obtener licencias de obra. Saltarse este límite implica sanciones o incluso la demolición de lo construido.

Cómo calcular la edificabilidad de una parcela paso a paso

Si te preguntas cómo se calcula la edificabilidad de una parcela, lo cierto es que el proceso no es complicado, pero sí requiere tener la información precisa y necesaria para hacerlo bien. Aquí te ofrecemos una guía práctica:

1. Consulta la normativa urbanística municipal: dirígete al Ayuntamiento o consulta su web para acceder al PGOU. Allí encontrarás el coeficiente aplicable a una parcela, así como otras restricciones.
   
2. Identifica la superficie total de la parcela: verifica este dato en la escritura de propiedad, catastro o medición topográfica.
   
3. Aplica el coeficiente de edificabilidad: multiplica la superficie total por el coeficiente asignado. El resultado será la superficie máxima construible.
   
4. Ten en cuenta limitaciones adicionales: factores como la altura máxima, ocupación del suelo o áreas no edificables (jardines obligatorios, retranqueos) pueden reducir la superficie real utilizable.
   
5. Solicita un estudio técnico si es necesario: un arquitecto o ingeniero puede ayudar a interpretar correctamente la normativa y optimizar el diseño para aprovechar al máximo el potencial del terreno.